买房必知：没满二年的房子不要买，二手房没满 2 年如何避税及交税多少
购买或出售二手房，税费问题总让人感到烦恼。特别是那些未满2年的二手房，交易时税费众多，如何处理这些税费，成为了大家关注的焦点，也是亟待解决的问题。
二手房未满2年所需缴纳税种
多处地区规定，若二手房交易未满五年，须缴纳一定税费。以营业税为例，未满两年者需缴纳成交价5.5%。非普通住宅，3年内按成交总额的0.5%计，3至5年则为0.25%，满5年则无需缴纳。此外，若买卖合同需公证，还需支付公证费，即成交总额的0.3%。以300万成交价为例，营业税需缴纳16.5万。如此高额税费，对买卖双方均为不小的经济负担。
除了常见的营业税等，房屋过户时还需支付个人所得税等。以房屋未满两年过户为例，需缴纳个人所得税20%，另加5.6%的附加税。这些税费累计，对于房产交易而言，绝非小额费用。
高额税费对二手房交易的影响
房屋交易金额通常较大，未满两年的房产在交易中产生的费用自然不低。尤其在一些大城市，这些费用甚至能高达数十万甚至百万级别。因此，许多购房者都会尽量避免购买这类房产。毕竟，谁都不希望在购房时额外承担高昂的费用。这也正是为何在二手房市场上，未满两年的房产有时难以成交的原因。
卖方同样面临这样的问题，若需承担这笔高额费用，其出售房产的利润将大幅减少。众多小额房产投资者对此持谨慎态度，对待未满两年的二手房交易格外小心，甚至试图将这笔高昂费用转嫁给买方。然而，这样的做法很可能导致交易无法达成，买卖双方在价格上陷入僵持。
满两年再交易的避税优势
若二手房持有满两年后出售，即可免除个人所得税和营业税。这实为一种关键的节税手段。有时，为满足这一条件，房主可采取相应策略。比如，若房主不急于出售，可以先出租，待满两年后再出售，这样便能够享受免税优惠。此法不仅可让卖方在增加房屋使用收益的同时，规避高额税费，还可能提升房屋在市场上的吸引力。
房主原本打算出售一套未满两年的房产，但若此时出售，可能需额外支付超过十万元的税费。然而，若选择将房子出租一两年，待满两年后再卖，便可避免这笔额外支出。此外，这段时间的房租收入还能带来额外收益。
一年内购买新住房的避税情况
依照规定，若个人在出售自住房产的前后一年内购置了新房，便可能存在避税的机会。若新房的购置价格不低于二手房的售价，那么在二手房交易时，原本应缴纳的个人所得税将可享受免税的优惠政策。这一政策实际上为打算换房的人们提供了一种节省税费的方法。
若新购房产的金额低于二手房产的成交价，购房人可依据购房款占二手成交价的比例，享受相应比例的个人所得税减免优惠。以一例而言，若某人出售旧房得款60万元，而购买新房仅花费50万元，那么其可能依照比例减少在出售旧房时需缴纳的个人所得税。此举在一定程度上减轻了换房者的税务压力。
购买未满2年二手房要交多少税实例
以100万未满两年的二手房为例，若为首次购房且面积不超过90平米，需缴纳1%的契税、1%的个税和5.6%的附加税，总计税费为7.6%。即100万的二手房需支付7.6万税费。若面积超过90平米，则需缴纳1.5%的契税、1%的个税和5.6%的附加税，总税费达到8.1%，对应100万的二手房，税费为8.1万。这些具体的税费数字，让购房者能更直观地感受到未满两年房产的税费负担。
若房屋网签价为400万元，计税时需缴纳个人所得税80万元，附加税则为22.4万元，合计税费高达100.4万元。如此之高的税费总额，无疑对交易构成了极大的障碍。
政策之下买卖双方的应对之道
卖方在决定出售房产时，需全面考量持有房产的成本、房价的潜在走势以及相关税费政策。比如，若知晓未满两年售房需缴纳高额税费，就必须权衡自己是否能够承担这笔费用，或者是否有其他方法可以避税。至于买方，则需清晰了解自己的购房总成本，这不仅仅包括房价，还应将税费一并考虑在内。
大家觉得如何？是觉得买那种不满两年的房子风险挺大的，还是觉得有更妙的办法来处理这些税费问题？若您有高见，欢迎在评论区留言分享。同时，也请大家点个赞，把这篇文章转发出去，让更多朋友受益。